Outil gratuit

Calculateur de charges récupérables sur le locataire

Ventilez votre relevé de charges selon la liste du décret 87-713 — gardien, TEOM, non-récupérable — et imprimez le décompte de régularisation prêt à envoyer.

Gratuit, sans inscription Liste officielle du décret 87-713 Décompte imprimable
1Le logement et la période

Ces informations remplissent l'en-tête du décompte — facultatives pour un simple calcul.

Bailleur (vous)
Locataire
Logement loué
Période — du
au
Date du décompte
2Vos charges payées, poste par poste

Reportez la quote-part de votre lot depuis le relevé annuel du syndic. Laissez vide les postes sans dépense — chaque poste listé est récupérable à 100 % (décret 87-713).

Eau froide / eau chaude
€

consommations + entretien courant

Chauffage collectif
€

combustible, exploitation

Ascenseur
€

électricité, entretien courant, menues réparations

Entretien des parties communes
€

nettoyage, électricité, minuterie

Espaces verts et extérieurs
€

arrosage, allées, aires de jeux

Hygiène
€

sacs poubelle, désinsectisation

Équipements divers
€

VMC, interphone

Taxe d'enlèvement des ordures ménagères (TEOM)
€

ligne de votre avis de taxe foncière

Employé d'immeuble
€

salaire + charges, si entretien ou ordures

3Gardien ou concierge

La part récupérable du salaire dépend des tâches assurées : 75 % s'il fait l'entretien des parties communes ET la sortie des ordures, 40 % pour une seule des deux, 0 % sinon.

Quote-part salaire + charges
€
Tâches assurées
4Charges non récupérables

Pour retomber sur le total de votre relevé : honoraires du syndic, assurance de l'immeuble, gros travaux, remplacement d'équipements… Elles restent à votre charge.

Total des charges non récupérables
€
5Provisions versées par le locataire

Total des provisions pour charges encaissées sur la période (ex. 60 € × 12 mois = 720 €).

Provisions encaissées
€

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Votre décompte de régularisationIl se remplit en direct pendant votre saisie, puis s'imprime.

Décompte de régularisation des charges locatives

Article 23 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 — charges récupérables fixées par le décret n° 87-713 du 26 août 1987

Bailleur……………………
Locataire……………………
Logement……………………
Période du décomptedu …………… au ……………

1. Charges de la période et parts récupérables

Renseignez vos charges poste par poste : le décompte se remplit automatiquement.

2. Régularisation

Charges récupérables de la période0,00 €
Provisions pour charges encaissées0,00 €
Solde en faveur du locataire (à rembourser)0,00 €

Décompte établi par nature de charges conformément à l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989. Les pièces justificatives (relevé de charges du syndic, avis de taxe foncière pour la TEOM) sont tenues à la disposition du locataire pendant six mois à compter de l'envoi du décompte.

Décompte indicatif à vérifier avec votre relevé de charges. En cas de doute sur un poste, le texte de référence est l'annexe du décret 87-713.

Guide pratique

Les charges récupérables, sans rien laisser sur la table

Chaque année, le relevé de charges du syndic mélange ce que le locataire doit vous rembourser et ce qui reste à votre charge. Ce guide reprend la liste exacte du décret 87-713, les cas pièges (gardien, TEOM, travaux) et les règles de la régularisation annuelle.

Comment utiliser le calculateur, votre relevé de charges en main

Capture annotée + mode d'emploi pas à pas.

Charges récupérables : une liste limitative, pas une négociation

Définition

Charges récupérables (ou charges locatives)

Dépenses payées par le bailleur mais remboursables par le locataire, parce qu'elles correspondent à des services dont il profite directement : eau, chauffage, entretien courant, ordures ménagères. Leur liste est fixée limitativement par le décret n° 87-713 du 26 août 1987 : ce qui n'y figure pas ne peut pas être facturé au locataire, même avec une clause du bail — elle serait réputée non écrite.

Pour un copropriétaire bailleur, tout part du relevé annuel de charges envoyé par le syndic après l'approbation des comptes. Ce relevé mélange trois natures de dépenses :

  • les charges récupérables à 100 % — l'essentiel des dépenses courantes de l'immeuble ;
  • les charges partiellement récupérables — en pratique, le salaire du gardien ;
  • les charges non récupérables — honoraires du syndic, assurance de l'immeuble, gros travaux, remplacement d'équipements : elles restent à votre charge (mais sont en partie déductibles de vos revenus fonciers).

Beaucoup de syndics indiquent une colonne « dont récupérable » sur le relevé. Vérifiez-la : elle est indicative, et c'est vous — pas le syndic — qui êtes responsable du décompte envoyé au locataire.

La liste du décret 87-713, catégorie par catégorie

CatégorieExemples récupérablesJamais récupérable
AscenseurÉlectricité, entretien courant, visites périodiques, menues réparationsRemplacement de la cabine, mise aux normes
Eau et chauffage collectifConsommations, combustible, exploitation et entretien courantRemplacement de la chaudière, désembouage lourd
Installations individuellesEntretien chauffe-eau et chauffage individuels, réglages, jointsRemplacement de l'appareil
Parties communes intérieuresNettoyage, électricité, minuterie, produits d'entretien, tapisRavalement, peinture des cages, gros œuvre
Espaces extérieursArrosage, désherbage, entretien des allées et aires de jeuxPlantation d'arbres, création d'espaces verts
HygièneSacs poubelle, désinsectisation, entretien des locaux poubellesDératisation lourde exceptionnelle
Équipements diversVMC, interphone, abonnements téléphoniques techniquesInstallation ou remplacement de l'équipement
Impositions et redevancesTEOM, taxe de balayageTaxe foncière elle-même

Annexe du décret n° 87-713 du 26 août 1987 — liste limitative.

Le cas pièges

Gardien : 75 %, 40 % ou rien

Le salaire (et les charges sociales) du gardien logé est récupérable à 75 % s'il assure à la fois l'entretien des parties communes et la sortie des ordures, à 40 % s'il n'assure qu'une des deux tâches, à 0 % sinon. Un employé d'immeuble (non logé) est récupérable à 100 %. Ne sont jamais récupérables : le salaire en nature (le logement de fonction), l'intéressement et les indemnités de licenciement.

Provisions, décompte, régularisation : les règles du jeu

En location vide, le locataire paie des provisions mensuelles, que vous devez régulariser au moins une fois par an (article 23 de la loi du 6 juillet 1989) :

  • un mois avant la régularisation, vous lui communiquez le décompte par nature de charges — c'est exactement le document que génère cet outil ;
  • si les provisions dépassent les charges réelles, vous remboursez le trop-perçu ; dans le cas inverse, vous demandez un complément ;
  • les pièces justificatives (relevé du syndic, avis de TEOM) restent à sa disposition pendant six mois ;
  • vous pouvez rattraper des charges oubliées pendant 3 ans — mais une régularisation transmise plus d'un an après son exigibilité ouvre au locataire le droit de payer en 12 mensualités.

En location meublée, le bail peut prévoir un forfait de charges : plus de régularisation du tout, mais aussi aucun rattrapage possible si le forfait est trop bas.

Calez la régularisation sur l'AG

Le bon moment pour régulariser : juste après l'assemblée générale qui approuve les comptes — le syndic envoie alors le relevé individuel de charges de l'exercice clos. Même rythme que l'appel de fonds : un rituel annuel, tout se traite d'un coup.

Les charges de copropriété

Répartition, tantièmes, budget : comprendre le relevé du syndic.

Lire le guide

Générateur d'appel de fonds

Pour le syndic bénévole : appels de provisions aux copropriétaires.

Utiliser l'outil

Sources officielles

FAQ

Questions fréquentes sur les charges récupérables

Liste, gardien, TEOM, régularisation : l'essentiel.

Quelles sont les charges récupérables sur le locataire ?
Celles de la liste limitative du décret 87-713 : eau et chauffage collectif, ascenseur (entretien courant), entretien des parties communes et espaces extérieurs, hygiène, équipements divers (VMC, interphone), TEOM et personnel d'immeuble selon ses tâches.

Le salaire du gardien est-il récupérable ?
Partiellement : 75 % s'il assure l'entretien des parties communes et la sortie des ordures, 40 % pour une seule des deux tâches, 0 % sinon. Un employé d'immeuble non logé est récupérable à 100 %.

Les honoraires du syndic sont-ils récupérables ?
Non. Honoraires de syndic, assurance de l'immeuble, gros travaux (ravalement, toiture) et remplacement d'équipements ne figurent pas dans le décret : ils restent à la charge du bailleur — mais sont en partie déductibles des revenus fonciers.

La taxe foncière est-elle récupérable ?
La taxe foncière elle-même, non. Mais la TEOM (taxe d'enlèvement des ordures ménagères), qui figure sur le même avis, est récupérable à 100 % — c'est souvent la plus grosse ligne du décompte.

Comment régulariser les charges du locataire ?
Au moins une fois par an : comparez les provisions encaissées aux charges récupérables réelles, envoyez le décompte par nature de charges un mois avant, puis remboursez le trop-perçu ou demandez le complément. Les justificatifs restent consultables 6 mois.

Puis-je récupérer des charges sur plusieurs années en arrière ?
Oui, la prescription est de 3 ans (article 7-1 de la loi de 1989). Mais si vous transmettez le décompte plus d'un an après son exigibilité, le locataire peut exiger un paiement échelonné sur 12 mois.
Les documents du syndic

Tous les outils du syndic bénévole

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