Les charges de copropriété : comprendre et répartir

Le règlement de copropriété traduit ces principes en clés de répartition : tantièmes généraux pour les premières, grilles spéciales (souvent par bâtiment, par escalier ou par étage) pour les secondes. Le critère de l'utilité est objectif : ce qui compte est que le lot puisse utiliser le service, pas qu'il l'utilise réellement — un propriétaire qui n'utilise jamais l'ascenseur le paie quand même.

Pour vérifier une ventilation ou simuler la quote-part d'un lot, utilisez notre calculateur de tantièmes et charges.

Le syndic — bénévole compris — n'a jamais affaire au locataire : les appels de charges s'adressent au copropriétaire, seul redevable. Mais le copropriétaire bailleur peut ensuite récupérer une partie de ces charges auprès de son locataire, dans la limite de la liste fixée par le décret n° 87-713 du 26 août 1987.

Trois voies principales :

• la clause contraire à la loi : une répartition qui viole les critères de l'article 10 est réputée non écrite — elle peut être contestée à tout moment devant le juge ;
• la répartition manifestement inéquitable : si la quote-part d'un lot est supérieure de plus d'un quart à ce qu'elle devrait être (ou celle d'un autre inférieure d'autant), une action en révision est possible dans les cas prévus par la loi — notamment dans les cinq ans suivant la publication du règlement ou après une première vente ;
• l'erreur de calcul : une simple erreur de ventilation se corrige par réclamation au syndic, sans procès — d'où l'intérêt de pouvoir refaire le calcul soi-même.

Modifier volontairement la répartition, en revanche, exige en principe l'unanimité — sauf exceptions (changement d'usage d'un lot, travaux votés) : voir notre guide du règlement de copropriété.