Mis à jour le 1 juillet 2026 8 min de lecture
Comprendre la copropriétéL'assemblée générale de copropriété
C'est là que la copropriété décide tout : budget, travaux, syndic. Convocation, ordre du jour, majorités, déroulement de la séance, procès-verbal et contestation — le guide complet, du point de vue de celui qui l'organise.
Qu'est-ce que l'assemblée générale, et quel est son rôle ?
L'organe souverain de la copropriété : aucune décision collective ne se prend ailleurs.
Définition
Assemblée générale de copropriété
On distingue l'assemblée générale ordinaire (AGO) — la séance annuelle qui approuve les comptes, vote le budget et traite la vie courante — des assemblées extraordinaires (AGE), convoquées en cours d'année quand une décision ne peut pas attendre : travaux urgents, changement de syndic, sinistre important.
Particularité souvent ignorée : il n'y a pas de quorum. L'assemblée délibère valablement quel que soit le nombre de présents — ce sont les majorités, calculées en tantièmes, qui font la validité des décisions. Trois copropriétaires présents sur trente peuvent voter le budget… si les règles de majorité sont respectées.
La convocation : qui, quand, avec quoi ?
L'étape la plus formaliste — et la première source d'annulation quand elle est bâclée.
C'est le syndic qui convoque, par lettre recommandée avec accusé de réception, remise contre récépissé, ou par voie électronique si le copropriétaire y a consenti. Le délai : au moins 21 jours avant la séance (davantage si le règlement le prévoit), décompté de la première présentation du courrier.
En cas de carence du syndic, le président du conseil syndical peut le mettre en demeure puis convoquer lui-même ; à défaut de conseil syndical, tout copropriétaire peut s'y faire autoriser. Une copropriété n'est donc jamais bloquée par un syndic inactif.
Le recommandé, à la bonne date
Le délai de 21 jours se décompte à partir de la première présentation du courrier — pas de son envoi. Postez donc vos convocations avec une semaine de marge, et conservez les preuves de dépôt : c'est la première pièce demandée en cas de contestation.
Ce que la convocation doit contenir
- Lieu, date et heure de la réunion (ou modalités de visioconférence)
- L'ordre du jour : chaque question, rédigée de façon à pouvoir être votée
- Les documents comptables : comptes de l'exercice, budget prévisionnel, état des impayés
- Les devis et contrats soumis au vote (travaux, prestataires)
- Le formulaire de pouvoir pour se faire représenter
- Les modalités de consultation des pièces justificatives des charges
Notre générateur de convocation d'AG structure l'ordre du jour, les annexes et les mentions obligatoires — prêt à envoyer en recommandé.
L'ordre du jour : la clé de voûte de l'assemblée
Règle d'or : l'assemblée ne peut voter que ce qui est inscrit à l'ordre du jour.
Une question absente de l'ordre du jour ne peut pas être votée — au mieux, elle est débattue sans décision. D'où l'importance de sa rédaction : chaque point doit être formulé comme une résolution votable (« Approbation du devis X pour la réfection de la toiture, montant Y, financement par appel de fonds en trois échéances »), pas comme un vague sujet de discussion.
Tout copropriétaire peut faire inscrire ses questions : il les notifie au syndic avant l'envoi de la convocation (à tout moment de l'année — les demandes reçues après l'envoi sont reportées à l'assemblée suivante). Le syndic bénévole a intérêt à solliciter les demandes des copropriétaires quelques semaines avant de convoquer : c'est autant d'AG extraordinaires évitées.
L'ordre du jour type d'une AGO : désignation du bureau de séance, approbation des comptes, quitus (facultatif), vote du budget, assurance de l'immeuble, travaux et devis, renouvellement du syndic et du conseil syndical, questions des copropriétaires.
Les majorités : article 24, 25, 26 et unanimité
Chaque décision a sa majorité — la voter à la mauvaise majorité, c'est offrir une annulation.
| Majorité | Calcul | Décisions typiques |
|---|---|---|
| Article 24 — majorité simple | Majorité des voix exprimées des copropriétaires présents et représentés | Comptes, budget, travaux d'entretien, mise en conformité |
| Article 25 — majorité absolue | Majorité des voix de tous les copropriétaires (absents compris) | Désignation du syndic, travaux d'amélioration et d'économie d'énergie, autorisations individuelles |
| Article 26 — double majorité | Majorité des copropriétaires en nombre détenant au moins 2/3 des voix | Modification du règlement (jouissance/administration), aliénation de parties communes |
| Unanimité | Accord de tous les copropriétaires | Changement de destination de l'immeuble, modification de la répartition des charges |
Passerelle de l'article 25-1 : si un projet à l'article 25 recueille au moins un tiers des voix sans atteindre la majorité, un second vote à l'article 24 peut avoir lieu immédiatement.
Les voix se comptent en tantièmes, pas par tête — un copropriétaire détenant 400/1000e pèse 40 % des voix. Seule limite : un copropriétaire majoritaire voit ses voix réduites à la somme des voix des autres pour éviter la dictature d'un seul. Pour vérifier la majorité applicable à chaque résolution de votre ordre du jour, utilisez notre simulateur de majorités.
Le jour J : le déroulement de la séance
- 1 Émargement de la feuille de présence
Chaque copropriétaire présent ou représenté signe, avec ses tantièmes. La feuille certifiée est annexée au PV — c'est elle qui prouve la validité des votes. Rappel : un mandataire ne peut détenir plus de 3 pouvoirs (ou davantage dans la limite de 10 % des voix).
- 2 Élection du bureau de séance
L'assemblée élit un président de séance (jamais le syndic), et le plus souvent un secrétaire (souvent le syndic) et un ou deux scrutateurs.
- 3 Débat et vote de chaque résolution
Chaque point de l'ordre du jour est présenté, débattu, puis voté à la majorité qui lui correspond. Le décompte se fait en tantièmes : pour, contre, abstention — les noms des opposants sont consignés.
- 4 Établissement du procès-verbal en séance
Le PV est rédigé et signé à la fin de la séance par le président, le secrétaire et les scrutateurs. Notre générateur de PV le structure résolution par résolution.
Après l'assemblée : notification, contestation, exécution
Le vote ne clôt pas le sujet : des délais précis courent dès la fin de la séance.
-
Fin de séance
PV signé
Le procès-verbal est établi et signé en séance ; il est inscrit au registre des procès-verbaux. -
Sous 1 mois
Notification aux opposants et défaillants
Le PV est notifié en recommandé aux copropriétaires opposants (qui ont voté contre) et défaillants (absents non représentés) — ce sont les seuls à pouvoir contester. -
2 mois
Délai de contestation
À compter de la notification, les opposants et défaillants peuvent saisir le tribunal judiciaire pour faire annuler une décision (ou toute l'assemblée en cas de vice de convocation). -
Ensuite
Exécution des décisions
Passé le délai, les décisions sont définitives : le syndic exécute — signature des devis, appels de fonds, mise à jour du registre d'immatriculation.
Générateur de convocation d'AG
Ordre du jour, annexes et mentions obligatoires, prêt à envoyer.
Utiliser l'outilGénérateur de procès-verbal
Le PV structuré résolution par résolution, avec les votes.
Utiliser l'outilSimulateur de majorités et quorum
La majorité applicable à chaque décision, article par article.
Utiliser l'outilGénérateur d'appel de fonds
Répartition par tantièmes pour exécuter les votes de travaux.
Utiliser l'outilQuestions fréquentes sur l'assemblée générale
Convocation, pouvoirs, majorités, contestation : l'essentiel.
Quand doit se tenir l'assemblée générale de copropriété ?
Quel est le délai de convocation à une AG ?
Qui convoque l'assemblée générale ?
Y a-t-il un quorum pour qu'une AG soit valable ?
Combien de pouvoirs un copropriétaire peut-il détenir ?
Peut-on contester une décision d'assemblée générale ?
Peut-on voter une question non inscrite à l'ordre du jour ?
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