Mis à jour le 1 juillet 2026 8 min de lecture

Comprendre la copropriété

L'assemblée générale de copropriété

C'est là que la copropriété décide tout : budget, travaux, syndic. Convocation, ordre du jour, majorités, déroulement de la séance, procès-verbal et contestation — le guide complet, du point de vue de celui qui l'organise.

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Assemblée générale de copropriétaires en séance
Par an
Au moins 1 fois

Qu'est-ce que l'assemblée générale, et quel est son rôle ?

L'organe souverain de la copropriété : aucune décision collective ne se prend ailleurs.

Définition

Assemblée générale de copropriété

Réunion de tous les copropriétaires — le syndicat — au cours de laquelle sont votées les décisions de la copropriété : budget, comptes, travaux, désignation du syndic et du conseil syndical. Elle doit se tenir au moins une fois par an, dans les six mois suivant la clôture de l'exercice comptable.

On distingue l'assemblée générale ordinaire (AGO) — la séance annuelle qui approuve les comptes, vote le budget et traite la vie courante — des assemblées extraordinaires (AGE), convoquées en cours d'année quand une décision ne peut pas attendre : travaux urgents, changement de syndic, sinistre important.

Particularité souvent ignorée : il n'y a pas de quorum. L'assemblée délibère valablement quel que soit le nombre de présents — ce sont les majorités, calculées en tantièmes, qui font la validité des décisions. Trois copropriétaires présents sur trente peuvent voter le budget… si les règles de majorité sont respectées.

La convocation : qui, quand, avec quoi ?

L'étape la plus formaliste — et la première source d'annulation quand elle est bâclée.

C'est le syndic qui convoque. Depuis le 25 décembre 2025, la voie électronique (recommandé électronique ou plateforme qualifiée) est le mode par défaut, sans accord préalable ; le copropriétaire qui a demandé la voie postale reçoit une lettre recommandée avec accusé de réception, et la remise contre récépissé reste possible. Le délai : au moins 21 jours avant la séance (davantage si le règlement le prévoit), décompté de la réception — première présentation pour un courrier.

En cas de carence du syndic, le président du conseil syndical peut le mettre en demeure puis convoquer lui-même ; à défaut de conseil syndical, tout copropriétaire peut s'y faire autoriser. Une copropriété n'est donc jamais bloquée par un syndic inactif.

Convocation d'assemblée générale envoyée en recommandé

Le recommandé, à la bonne date

Pour un recommandé postal, le délai de 21 jours se décompte à partir de la première présentation du courrier — pas de son envoi. Postez donc vos convocations avec une semaine de marge, et conservez les preuves de dépôt : c'est la première pièce demandée en cas de contestation.

Ce que la convocation doit contenir

  • Lieu, date et heure de la réunion (ou modalités de visioconférence)
  • L'ordre du jour : chaque question, rédigée de façon à pouvoir être votée
  • Les documents comptables : comptes de l'exercice, budget prévisionnel, état des impayés
  • Les devis et contrats soumis au vote (travaux, prestataires)
  • Le formulaire de pouvoir pour se faire représenter
  • Les modalités de consultation des pièces justificatives des charges
Générez une convocation conforme

Notre générateur de convocation d'AG structure l'ordre du jour, les annexes et les mentions obligatoires — prêt à envoyer.

L'ordre du jour : la clé de voûte de l'assemblée

Règle d'or : l'assemblée ne peut voter que ce qui est inscrit à l'ordre du jour.

Une question absente de l'ordre du jour ne peut pas être votée — au mieux, elle est débattue sans décision. D'où l'importance de sa rédaction : chaque point doit être formulé comme une résolution votable (« Approbation du devis X pour la réfection de la toiture, montant Y, financement par appel de fonds en trois échéances »), pas comme un vague sujet de discussion.

Tout copropriétaire peut faire inscrire ses questions : il les notifie au syndic avant l'envoi de la convocation (à tout moment de l'année — les demandes reçues après l'envoi sont reportées à l'assemblée suivante). Le syndic bénévole a intérêt à solliciter les demandes des copropriétaires quelques semaines avant de convoquer : c'est autant d'AG extraordinaires évitées.

L'ordre du jour type d'une AGO : désignation du bureau de séance, approbation des comptes, quitus (facultatif), vote du budget, assurance de l'immeuble, travaux et devis, renouvellement du syndic et du conseil syndical, questions des copropriétaires.

Les majorités : article 24, 25, 26 et unanimité

Chaque décision a sa majorité — la voter à la mauvaise majorité, c'est offrir une annulation.

MajoritéCalculDécisions typiques
Article 24 — majorité simpleMajorité des voix exprimées des copropriétaires présents et représentésComptes, budget, travaux d'entretien, mise en conformité
Article 25 — majorité absolueMajorité des voix de tous les copropriétaires (absents compris)Désignation du syndic, travaux d'amélioration et d'économie d'énergie, autorisations individuelles
Article 26 — double majoritéMajorité des copropriétaires en nombre détenant au moins 2/3 des voixModification du règlement (jouissance/administration), aliénation de parties communes
UnanimitéAccord de tous les copropriétairesChangement de destination de l'immeuble, modification de la répartition des charges

Passerelle de l'article 25-1 : si un projet à l'article 25 recueille au moins un tiers des voix sans atteindre la majorité, un second vote à l'article 24 peut avoir lieu immédiatement.

Les voix se comptent en tantièmes, pas par tête — un copropriétaire détenant 400/1000e pèse 40 % des voix. Seule limite : un copropriétaire majoritaire voit ses voix réduites à la somme des voix des autres pour éviter la dictature d'un seul. Pour vérifier la majorité applicable à chaque résolution de votre ordre du jour, utilisez notre simulateur de majorités.

Vérifier une majorité

Le jour J : le déroulement de la séance

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    Émargement de la feuille de présence

    Chaque copropriétaire présent ou représenté signe, avec ses tantièmes. La feuille certifiée est annexée au PV — c'est elle qui prouve la validité des votes. Rappel : un mandataire ne peut détenir plus de 3 pouvoirs (ou davantage dans la limite de 10 % des voix).

  2. 2
    Élection du bureau de séance

    L'assemblée élit un président de séance (jamais le syndic), et le plus souvent un secrétaire (souvent le syndic) et un ou deux scrutateurs.

  3. 3
    Débat et vote de chaque résolution

    Chaque point de l'ordre du jour est présenté, débattu, puis voté à la majorité qui lui correspond. Le décompte se fait en tantièmes : pour, contre, abstention — les noms des opposants sont consignés.

  4. 4
    Établissement du procès-verbal en séance

    Le PV est rédigé et signé à la fin de la séance par le président, le secrétaire et les scrutateurs. Notre générateur de PV le structure résolution par résolution.

Après l'assemblée : notification, contestation, exécution

Le vote ne clôt pas le sujet : des délais précis courent dès la fin de la séance.

  1. Fin de séance

    PV signé

    Le procès-verbal est établi et signé en séance ; il est inscrit au registre des procès-verbaux.

  2. Sous 1 mois

    Notification aux opposants et défaillants

    Le PV est notifié (voie électronique par défaut, recommandé postal pour qui l'a demandé) aux copropriétaires opposants (qui ont voté contre) et défaillants (absents non représentés) — ce sont les seuls à pouvoir contester.

  3. 2 mois

    Délai de contestation

    À compter de la notification, les opposants et défaillants peuvent saisir le tribunal judiciaire pour faire annuler une décision (ou toute l'assemblée en cas de vice de convocation).

  4. Ensuite

    Exécution des décisions

    Passé le délai, les décisions sont définitives : le syndic exécute — signature des devis, appels de fonds, mise à jour du registre d'immatriculation.

Générateur de convocation d'AG

Ordre du jour, annexes et mentions obligatoires, prêt à envoyer.

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Générateur de procès-verbal

Le PV structuré résolution par résolution, avec les votes.

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Simulateur de majorités et quorum

La majorité applicable à chaque décision, article par article.

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Générateur d'appel de fonds

Répartition par tantièmes pour exécuter les votes de travaux.

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Sources officielles

FAQ

Questions fréquentes sur l'assemblée générale

Convocation, pouvoirs, majorités, contestation : l'essentiel.

Quand doit se tenir l'assemblée générale de copropriété ?
Au moins une fois par an, dans les six mois suivant la clôture de l'exercice comptable. Des assemblées extraordinaires peuvent être convoquées à tout moment pour les décisions qui ne peuvent pas attendre.

Quel est le délai de convocation à une AG ?
Au moins 21 jours avant la séance, par voie électronique (le mode par défaut), par recommandé avec AR pour le copropriétaire qui a demandé la voie postale, ou par remise contre récépissé. Le règlement de copropriété peut prévoir un délai plus long.

Qui convoque l'assemblée générale ?
Le syndic. En cas de carence, le président du conseil syndical peut convoquer après mise en demeure ; à défaut de conseil syndical, tout copropriétaire peut s'y faire autoriser.

Y a-t-il un quorum pour qu'une AG soit valable ?
Non : l'assemblée délibère valablement quel que soit le nombre de présents. La validité des décisions tient aux majorités (art. 24, 25, 26, unanimité), calculées en tantièmes.

Combien de pouvoirs un copropriétaire peut-il détenir ?
En principe trois délégations au maximum — davantage si le total des voix détenues (les siennes et celles de ses mandants) n'excède pas 10 % des voix du syndicat.

Peut-on contester une décision d'assemblée générale ?
Oui : un copropriétaire opposant ou défaillant dispose de deux mois à compter de la notification du procès-verbal pour saisir le tribunal. Passé ce délai, les décisions sont définitives.

Peut-on voter une question non inscrite à l'ordre du jour ?
Non : l'assemblée ne peut voter que les questions inscrites à l'ordre du jour joint à la convocation. Une question soulevée en séance ne peut être que débattue, puis inscrite à une prochaine assemblée.

Pour aller plus loin

Majorités et quorum en AG

Le simulateur pour ne jamais voter à la mauvaise majorité.

 Le conseil syndical

L'organe qui prépare l'assemblée avec le syndic.

 Changer de syndic

La décision d'AG la plus stratégique, pas à pas.
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