Mis à jour le 2 juillet 2026 6 min de lecture

Obligations

Le fonds de travaux de la copropriété

Q: Quel est le montant minimal de la cotisation ?

5 % du budget prévisionnel par an — et, si un PPT est adopté, au moins 2,5 % du montant des travaux prévus au plan si ce montant est supérieur.

Q: Où est placé le fonds de travaux ?

Sur un compte séparé rémunéré ouvert au nom du syndicat, distinct du compte courant. Les intérêts reviennent au syndicat.

Q: Comment utiliser le fonds de travaux ?

Par un vote en assemblée générale, à la même majorité que les travaux financés : la résolution précise la part prélevée sur le fonds et la part appelée en complément.

Q: Récupère-t-on le fonds de travaux quand on vend son lot ?

Non : les sommes versées sont définitivement acquises au syndicat et restent attachées au lot. La compensation éventuelle se négocie dans le prix de vente, entre vendeur et acheteur.

L'épargne obligatoire de l'immeuble : chaque année, la copropriété met de côté pour les travaux de demain. Qui est concerné, combien cotiser, comment l'utiliser — et ce qu'il devient quand on vend son lot.

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Épargne du fonds de travaux d'une copropriété

5 % du budget

Cotisation minimale

Qu'est-ce que le fonds de travaux ?

Définition

Fonds de travaux

Épargne obligatoire du syndicat des copropriétaires (article 14-2-1 de la loi de 1965, créé par la loi ALUR et renforcé par la loi Climat et Résilience), alimentée par une cotisation annuelle de tous les copropriétaires et destinée à financer les travaux futurs de l'immeuble. Les sommes sont déposées sur un compte rémunéré séparé au nom du syndicat.

Sa logique : sortir de la gestion « au sinistre », où chaque gros chantier déclenche un appel de fonds brutal que certains copropriétaires ne peuvent pas suivre. En lissant l'effort sur les années, le fonds transforme la toiture de dans dix ans en cotisation indolore d'aujourd'hui — exactement ce que fait le plan pluriannuel de travaux côté planification.

Quelles copropriétés doivent constituer un fonds de travaux ?

Depuis la réforme de la loi Climat et Résilience (calendrier échelonné 2023-2025, comme le PPT), le fonds de travaux s'impose à toutes les copropriétés à destination au moins partielle d'habitation de plus de 10 ans — y compris les petites copropriétés, sans seuil de lots depuis 2025.

Une seule dispense : lorsque le diagnostic technique global de moins de dix ans ne fait apparaître aucun besoin de travaux sur les dix années à venir. Le cas est rare, et la dispense tombe à l'actualisation suivante du diagnostic.

+10 ans

Âge de l'immeuble à partir duquel le fonds est obligatoire

≥ 5 %

Du budget prévisionnel : cotisation annuelle minimale

≥ 2,5 %

Des travaux du PPT adopté, si ce montant est supérieur

Quel montant : la cotisation annuelle minimale

Situation de la copropriété	Cotisation annuelle minimale
Sans PPT adopté	5 % du budget prévisionnel
Avec un PPT adopté	Le plus élevé de : 2,5 % du montant des travaux prévus au plan, ou 5 % du budget prévisionnel
Fonds déjà bien doté	Quand le fonds dépasse le budget prévisionnel annuel (ou 50 % avec PPT), l'assemblée peut suspendre les cotisations

La cotisation est appelée comme les charges, selon les tantièmes, et votée à la même majorité que le budget.

Ce sont des planchers : l'assemblée peut voter davantage, et c'est souvent judicieux quand le PPT révèle une décennie chargée. Le bon réflexe du syndic bénévole : caler la cotisation sur l'échéancier réel du plan plutôt que sur le minimum légal — cotiser 5 % pour affronter 200 000 € de toiture, c'est reculer l'appel de fonds, pas l'éviter.

À quoi sert le fonds, et comment le débloquer ?

Le fonds finance les travaux hors budget prévisionnel : ceux du PPT, les travaux votés en AG (conservation, amélioration, rénovation énergétique) et les travaux urgents nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble. Il ne paie jamais les charges courantes.

Son utilisation se vote en assemblée générale, à la même majorité que les travaux qu'il finance : la résolution travaux précise simplement la part prélevée sur le fonds et la part appelée auprès des copropriétaires. Un fonds bien doté réduit — voire supprime — l'appel de fonds exceptionnel.

Exemple concret

Ravalement à 60 000 € dans une copro de 15 lots

Fonds de travaux constitué depuis 8 ans : 38 000 € disponibles. L'AG vote le ravalement financé à 38 000 € par le fonds et 22 000 € par appel de fonds en trois échéances.

Sans le fonds : 4 000 € à sortir par lot en quelques mois. Avec : 1 470 € étalés — la différence entre un vote qui passe et un chantier reporté de deux ans.

Ravalement de façade financé par le fonds de travaux

Vente d'un lot : que devient la cotisation versée ?

La règle

Le fonds est attaché au lot, pas au copropriétaire

Les sommes versées au fonds de travaux sont définitivement acquises au syndicat : le vendeur ne se les fait pas rembourser, l'acheteur en profite. La compensation, si les parties le souhaitent, se négocie dans le prix de vente — en dehors de la copropriété.

Concrètement, un fonds bien approvisionné est un argument de vente : l'acquéreur sait que la toiture de 2029 est déjà à moitié financée. Le montant de la quote-part du lot figure dans l'état daté remis au notaire, et les futurs acheteurs avisés le comparent au PPT.

Pour le syndic bénévole, une conséquence pratique : tenir le fonds sur son compte séparé rémunéré (distinct du compte courant du syndicat) et faire apparaître clairement la quote-part de chaque lot dans la comptabilité.

Le plan qui calibre votre fonds

PPT : obligation, vote, montant — le guide complet.

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Sources officielles

FAQ

Questions fréquentes sur le fonds de travaux

Obligation, montant, utilisation, vente : l'essentiel.

Le fonds de travaux est-il obligatoire ?

Oui, pour toutes les copropriétés à usage au moins partiel d'habitation de plus de 10 ans, petites copropriétés comprises. Seule dispense : un DTG de moins de 10 ans ne révélant aucun besoin de travaux.

Quel est le montant minimal de la cotisation ?

5 % du budget prévisionnel par an — et, si un PPT est adopté, au moins 2,5 % du montant des travaux prévus au plan si ce montant est supérieur.

Où est placé le fonds de travaux ?

Sur un compte séparé rémunéré ouvert au nom du syndicat, distinct du compte courant. Les intérêts reviennent au syndicat.

Comment utiliser le fonds de travaux ?

Par un vote en assemblée générale, à la même majorité que les travaux financés : la résolution précise la part prélevée sur le fonds et la part appelée en complément.

Récupère-t-on le fonds de travaux quand on vend son lot ?

Non : les sommes versées sont définitivement acquises au syndicat et restent attachées au lot. La compensation éventuelle se négocie dans le prix de vente, entre vendeur et acheteur.

Peut-on suspendre les cotisations du fonds ?

Oui, par vote de l'assemblée, lorsque le fonds atteint un niveau suffisant (au-delà du budget prévisionnel annuel, ou de 50 % du montant des travaux du PPT lorsqu'il en existe un).

Pour aller plus loin

Le plan pluriannuel de travaux

L'échéancier décennal qui calibre la cotisation.

Le compte bancaire séparé

Où vivent les fonds du syndicat.

L'appel de fonds

Générer les appels complémentaires en quelques minutes.

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