Mis à jour le 1 juillet 2026 9 min de lecture

Gérer au quotidien

Les travaux en copropriété

Qui décide quoi ? Ce qu'un copropriétaire peut faire seul, ce qui exige un vote — et à quelle majorité —, les démarches d'urbanisme, le financement et le suivi du chantier jusqu'à la réception. Le mode d'emploi complet.

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Travaux de rénovation sur un immeuble en copropriété
À la réception
Du vote

Travaux privatifs, parties communes, aspect extérieur : la grille de lecture

Avant toute question de majorité, une seule chose compte : où se situent les travaux et ce qu'ils touchent.

Dans les parties privatives

Cuisine, salle de bains, cloisons intérieures… Le copropriétaire est chez lui : pas d'autorisation, tant que rien de commun n'est affecté.

Touchant les parties communes

Murs porteurs, canalisations communes, façade, toiture… Toute intervention exige une autorisation de l'assemblée générale.

Modifiant l'aspect extérieur

Fenêtres, volets, véranda, climatiseur en façade… Même privatifs, ces travaux visibles exigent un vote en AG s'ils modifient l'harmonie de l'immeuble.
Travaux privatifs dans un appartement
Privatif : libre chez soi
Travaux dans les parties communes
Communs : vote en AG
Modification de l'aspect extérieur
Aspect extérieur : autorisation art. 25
Autorisation d'urbanisme en mairie
Urbanisme : DP ou permis en mairie

Cette grille de lecture désamorce l'essentiel des conflits : un copropriétaire qui abat une cloison non porteuse chez lui n'a de comptes à rendre à personne ; celui qui perce un mur porteur, remplace ses fenêtres par un modèle différent ou installe une pergola touche à l'intérêt collectif — et doit passer par l'assemblée. Le règlement de copropriété précise la frontière entre privatif et commun pour votre immeuble : c'est toujours par lui qu'il faut commencer.

Travaux d'un copropriétaire : avec ou sans autorisation ?

Le principe est la liberté chez soi — l'exception, l'autorisation dès que le collectif est concerné.

Sans autorisation
  • Rénovation intérieure (peinture, sols, cuisine, salle de bains)
  • Cloisons non porteuses
  • Remplacement à l'identique des fenêtres (même aspect)
  • Électricité et plomberie privatives
Autorisation d'AG requise
  • Percement ou suppression d'un mur porteur
  • Modification de l'aspect extérieur (fenêtres différentes, volets, véranda, climatiseur)
  • Raccordement ou modification de réseaux communs
  • Annexion d'une partie commune (combles, palier, jardin)

L'autorisation se demande avant les travaux : le copropriétaire adresse son projet (descriptif, plans, devis) au syndic pour inscription à l'ordre du jour, et l'assemblée se prononce en principe à la majorité absolue de l'article 25. Un vote obtenu après coup ne régularise pas toujours — et l'assemblée peut exiger la remise en état aux frais du copropriétaire, avec une prescription de dix ans pour agir.

Cas particulier

Travaux d'accessibilité : le régime simplifié de l'article 25-2

Un copropriétaire peut réaliser à ses frais des travaux d'accessibilité (rampe, monte-escalier…) affectant les parties communes : il notifie un descriptif à l'assemblée, qui ne peut s'y opposer que par décision motivée par l'atteinte à la structure de l'immeuble ou à sa destination.

Travaux votés par la copropriété : quelle majorité pour quels travaux ?

C'est le cœur de la préparation d'une AG travaux : chaque nature de travaux a sa majorité.

Nature des travauxExemplesMajorité
Entretien et conservationRéparations courantes, ravalement d'entretien, mise en conformité légale, remplacement d'équipement à l'identiqueMajorité simple — article 24
Amélioration et rénovation énergétiqueIsolation, changement de chaudière, bornes de recharge, accessibilité, digicode, ascenseurMajorité absolue — article 25
Transformation lourdeSurélévation, aliénation de parties communes, changement de destinationDouble majorité — article 26, voire unanimité
Autorisation à un copropriétaireTravaux privatifs affectant les communs ou l'aspect extérieurMajorité absolue — article 25

Si l'article 25 n'est pas atteint mais que le projet recueille au moins un tiers des voix, un second vote à la majorité de l'article 24 est possible (article 25-1).

Deux réflexes pour le syndic bénévole : qualifier les travaux avant de rédiger la résolution (un même chantier peut mêler de l'entretien voté à l'article 24 et de l'amélioration votée à l'article 25 — deux résolutions distinctes), et joindre les devis à la convocation. Pour vérifier la majorité applicable à votre cas, utilisez notre simulateur de majorités.

N'oubliez pas la mise en concurrence : au-delà du montant fixé chaque année par l'assemblée, plusieurs devis sont obligatoires et l'avis du conseil syndical doit être recueilli.

Vérifier une majorité de vote

Autorisation d'urbanisme : la deuxième clé, en mairie

L'accord de la copropriété ne remplace jamais l'autorisation d'urbanisme — et réciproquement.

Dès que des travaux modifient l'aspect extérieur du bâtiment (ravalement dans certaines communes, remplacement de menuiseries visibles, toiture, panneaux solaires) ou créent de la surface, une démarche en mairie s'ajoute au vote de la copropriété :

  • la déclaration préalable de travaux pour les modifications d'aspect et les petites surfaces (jusqu'à 20 m², voire 40 m² en zone urbaine d'un PLU) ;
  • le permis de construire au-delà, et pour les projets lourds (surélévation notamment).

Les deux autorisations sont indépendantes et cumulatives : une déclaration préalable acceptée ne dispense pas du vote en AG, et un vote favorable de l'assemblée ne vaut pas autorisation d'urbanisme. Pour les travaux votés par le syndicat (ravalement, isolation par l'extérieur), c'est le syndic qui dépose la demande au nom de la copropriété ; pour des travaux privatifs autorisés, c'est le copropriétaire.

En secteur protégé (abords de monuments historiques, site patrimonial), l'avis de l'architecte des Bâtiments de France allonge les délais : anticipez-le dans le calendrier présenté à l'assemblée.

De la décision à la réception : le déroulé du chantier

Le vote n'est que le début : le syndic pilote ensuite le chantier jusqu'à la levée des réserves.

  1. 1
    Identifier et qualifier le besoin

    À partir du carnet d'entretien, du DTG ou du plan pluriannuel de travaux : nature, urgence, majorité applicable.

  2. 2
    Devis et mise en concurrence

    Plusieurs devis à périmètre identique, avis du conseil syndical au-delà du seuil voté, et vérification des attestations d'assurance des entreprises (décennale, RC pro).

  3. 3
    Vote en assemblée générale

    Résolutions distinctes par nature de travaux, devis joints à la convocation, financement voté dans la même séance (budget, fonds de travaux ou appel de fonds).

  4. 4
    Exécution et suivi

    Le syndic signe le marché, suit l'avancement avec le conseil syndical et, pour les chantiers complexes, s'appuie sur un maître d'œuvre.

  5. 5
    Réception des travaux

    Procès-verbal de réception, avec ou sans réserves : c'est ce document qui fait courir les garanties légales et déclenche le solde du paiement.

  1. À la réception

    Le point de départ des garanties

    Le PV de réception — même avec réserves — ouvre les garanties légales des constructeurs.

  2. 1 an

    Garantie de parfait achèvement

    L'entreprise doit reprendre tous les désordres signalés à la réception ou pendant l'année qui suit.

  3. 2 ans

    Garantie biennale

    Couvre les équipements dissociables (volets, radiateurs, interphone…).

  4. 10 ans

    Garantie décennale

    Couvre les dommages compromettant la solidité ou rendant l'ouvrage impropre à sa destination. Pour les gros chantiers, une assurance dommages-ouvrage souscrite par le syndicat en préfinance la réparation.
Après le chantier

Mettez à jour le carnet d'entretien et conservez PV de réception, factures et attestations d'assurance : ce dossier servira à la prochaine vente comme au prochain sinistre.

Comment se financent les travaux ?

Trois canaux, du plus courant au plus exceptionnel.

Les travaux d'entretien courant relèvent du budget prévisionnel : ils sont couverts par les provisions trimestrielles ordinaires. Les travaux votés hors budget font l'objet d'appels de fonds spécifiques, selon l'échéancier voté par l'assemblée, chaque copropriétaire payant à proportion de ses tantièmes (ou des charges spéciales applicables).

Le fonds de travaux, alimenté chaque année, absorbe tout ou partie des gros chantiers — c'est précisément sa raison d'être depuis la loi Climat. Pour la rénovation énergétique, pensez aussi aux aides collectives (MaPrimeRénov' Copropriété, CEE, éco-PTZ collectif), qui supposent une copropriété immatriculée et à jour.

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Travaux urgents : quand le syndic peut agir sans vote

Fuite majeure, toiture arrachée, péril : l'urgence dispense d'attendre l'assemblée — pas de rendre des comptes.

Lorsque des travaux sont nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble et ne peuvent attendre, le syndic — bénévole comme professionnel — peut les faire exécuter de sa propre initiative. Il doit alors :

  • en informer les copropriétaires et convoquer immédiatement une assemblée générale pour ratifier les travaux et voter leur financement ;
  • limiter l'intervention à ce qui est strictement nécessaire pour faire cesser le péril (bâchage, étaiement, réparation conservatoire) — le reste attend le vote ;
  • le cas échéant, demander une provision aux copropriétaires, dans la limite du tiers du devis estimatif.

Un syndic qui n'agit pas face à un péril engage sa responsabilité ; celui qui profite de l'urgence pour lancer des travaux d'amélioration sans vote l'engage tout autant. La frontière est simple : l'urgence protège l'immeuble, l'assemblée décide du reste.

Sources officielles

FAQ

Questions fréquentes sur les travaux en copropriété

Autorisations, majorités, financement, urgence : l'essentiel.

Quelle majorité pour voter des travaux en copropriété ?
Selon leur nature : article 24 (majorité simple) pour l'entretien et la conservation, article 25 (majorité absolue) pour l'amélioration et la rénovation énergétique, article 26 ou unanimité pour les transformations lourdes.

Un copropriétaire peut-il faire des travaux sans autorisation ?
Oui, dans ses parties privatives et tant qu'il ne touche ni aux parties communes, ni à l'aspect extérieur de l'immeuble. Au-delà, une autorisation de l'assemblée générale (article 25) est nécessaire avant les travaux.

Que risque un copropriétaire qui fait des travaux sans autorisation ?
L'assemblée peut refuser la régularisation et exiger la remise en état à ses frais, au besoin en justice. Le syndicat dispose de dix ans pour agir.

La mise en concurrence des devis est-elle obligatoire ?
Au-delà d'un montant fixé chaque année par l'assemblée, oui : plusieurs devis et l'avis du conseil syndical sont requis avant le vote.

Comment financer les travaux ?
Entretien courant sur le budget prévisionnel ; travaux votés par appels de fonds répartis aux tantièmes ; gros chantiers via le fonds de travaux et les aides collectives (MaPrimeRénov' Copropriété, CEE, éco-PTZ).

Le syndic peut-il faire des travaux sans vote de l'assemblée ?
Uniquement les travaux urgents nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble. Il doit alors convoquer immédiatement une assemblée pour ratifier et financer, et peut demander une provision limitée au tiers du devis.

Faut-il une autorisation de la mairie en plus du vote en AG ?
Souvent, oui : déclaration préalable pour les modifications d'aspect extérieur, permis de construire pour les projets lourds. Les deux autorisations sont indépendantes et cumulatives.

Pour aller plus loin

Majorités et quorum en AG

Vérifiez la majorité applicable à votre résolution travaux.

 Le plan pluriannuel de travaux

Anticiper et hiérarchiser les travaux sur dix ans.

 Le fonds de travaux

L'épargne obligatoire qui finance les chantiers.
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Majorités, convocation, appels de fonds : nos guides et outils pour préparer et voter vos travaux sereinement.

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